Renaud Vercouter ist der Projektinitiator, Eigentümer und CEO des Veritas Parks in Wittenberge, der das ehemalige Singer/Veritas-Nähmaschinenwerk in ein modernes, offenes Stadtquartier umwandelt.

Vercouter ist ein französischer Fotograf und Managing Director bei der BKLV Management in Berlin. Er hat Jura und Wirtschaft in Paris und München studiert und als Regierungsberater gearbeitet, bevor er sich vollständig der Fotografie und Stadtentwicklung widmete und in Berlin das Fotohaus CHAUSSEE 36 gründete. Vercouter ist fasziniert von den stetigen Wandlungsprozessen der Evolution von Gesellschaft und Individuen; aktuell richtet er seinen Fokus besonders auf Nachhaltigkeit und soziale Veränderungen.

Wie sind Sie auf dieses Objekt, der Veritas Park in Wittenberge, aufmerksam geworden – und welche Recherchemethoden oder Netzwerke helfen Ihnen, wie schon bei Chaussee 36, solche Chancen früh zu erkennen?

Ich suche selten „Objekte“, ich suche Orte mit Geschichte und Substanz, die in ihrer Struktur mehr können, als man auf den ersten Blick sieht. In Wittenberge war es diese Kombination: ein industrielles Wahrzeichen, enorme Flächenreserven, robuste Baukörper und eine Stadt, die zu kreativen Impulsen anregt.

Die Lage in der Natur am Wasser zwischen Berlin und Hamburg ist ideal. Es gibt Kultur, Architektur und eine gute Infrastruktur mit ICE-Anbindung. Das Potenzial ist groß und die kritische Masse ist erreicht, um einen Wirkung auf die Stadtplanung zu haben.

Was mir hilft, Chancen früh zu erkennen, ist eine Mischung aus Netzwerk und Feldarbeit: Gespräche mit lokalen Akteuren, Architekten, Denkmalschützern, Stadtwerken, aber auch das konsequente Lesen von regionalen Entwicklungsplänen. Und dann: hinfahren, laufen, fühlen. Wenn ein Ort „trägt“, spürt man das schnell.

Nach welchen Kriterien entscheiden Sie, ob ein Objekt wirklich Entwicklungspotenzial hat – Lage, Substanz, Rechtliches, Nachfrage? Und was ist wichtig, um teure Überraschungen zu vermeiden?

Die Infrastruktur ist sehr wichtig. Sonder-AfA, steuerliche Vorteile, Preis, Substanz und Zustand sind sehr gesund und solide. Ich schaue auf vier Ebenen:

1. Substanz und Struktur: Tragwerk, Raster, Höhen, Belichtung – ob Umnutzung realistisch ist. Statik prüfen, Altlasten prüfen, gute Architektur, Marktstudie, wo gibt es Bedarf. Grüne Energie, Photovoltaik, Geothermie möglich.
2. Recht und Genehmigungsfähigkeit: Denkmalschutz, Bebauungsplan, Nutzungen – ob ein Weg in die Umsetzung erkennbar ist.
3. Markt und Bedarf: Welche Nutzungen fehlen vor Ort? Was funktioniert in diesem Ort wirklich?
4. Energie und Betrieb: Wie werden Gebäude später betrieben – Kosten, Effizienz, Versorgung. Teure Überraschungen vermeidet man, indem man sehr früh ehrliche Bestandsdiagnostik macht: technische Due Diligence, Altlasten, Statik, Brandschutz etc. Man sollte nicht mit einem perfekten Endbild starten, sondern mit einem realistischen ersten Schritt, der tragfähig ist.

Wie bauen Sie sich ein belastbares Netzwerk vor Ort auf bzw. wie gewinnen Sie lokale Akteure und Entscheider für Ihr Vorhaben?

Indem man nicht „kommt und erklärt“, sondern kommt und zuhört. Ich investiere am Anfang viel Zeit in Gespräche: Verwaltung, Bürgermeister, Landkreis, Stadtwerke, lokale Unternehmen, Kulturakteure. Und dann braucht es Verlässlichkeit: klare nächste Schritte, transparente Kommunikation und sichtbare Fortschritte. Nichts überzeugt mehr als das Signal: Wir meinen es ernst – und wir bleiben.

Welchen Rat würden Sie jungen Investoren geben, die erstmals mit kommunalen Verwaltungen zusammenarbeiten?

Verwaltungen ticken anders als Investoren – das ist keine Schwäche, sondern ihr Auftrag. Mein Rat: Langfristig denken, Geduld haben, verstehen, was die Kommune braucht, und kooperieren.

Kommt mit klaren Unterlagen, nicht mit PowerPoint-Atmosphäre. Sprecht die Sprache der öffentlichen Hand: Nutzen für Stadt und Region, nicht nur Rendite. Plant Zeit ein und baut Beziehungen auf – Respekt ist ein Beschleuniger. Und: Einigt euch früh auf einen gemeinsamen Prozess, sonst redet man aneinander vorbei.

Wie überzeugen Sie weitere Investoren/Partner – und welche Narrative funktionieren Ihrer Meinung nach in der Praxis?

Investoren überzeugt man nicht mit Vision allein, sondern mit einem glaubwürdigen Pfad von Vision zu Cashflow. Narrative, die funktionieren, verbinden drei Dinge: Erstens Ort und Story, also Industriekultur, Identität, Wiederbelebung, zweitens Impact und Zukunft, das lässt sich unter den Schlagworten Kreislaufwirtschaft, Energie und resiliente Stadt subsumieren. Und drittens die Umsetzung und Etappen, dazu gehören Genehmigungen, Phase 1 und klare Meilensteine.

Kurz: Ein Projekt muss emotional sein – und operativ belastbar. Ein klares Budget ist essentiell.

Wie gehen Sie bei der Konzept- und Ideenentwicklung vor, vom ersten Leitbild bis zur konkreten Flächennutzung?

Wir starten mit einem Leitbild: Der Veritas Park ist kein klassisches Gewerbegebiet, sondern ein Reallabor. Ein Quartier, in dem Arbeit, Kultur, Forschung, Gastlichkeit und neue Lebensmodelle zusammenkommen. Dann prüfen wir: Welche Gebäude eignen sich für welche Nutzungen? Was braucht der Ort zuerst? Was kann schnell aktiviert werden? Daraus entsteht ein phasenweiser Masterplan, der nicht starr ist, sondern adaptierfähig.

Wie entwickeln Sie ungewöhnliche Nutzungskonzepte so, dass sie zugleich marktgerecht, finanzierbar und vor Ort akzeptiert sind?

Indem wir „ungewöhnlich“ nicht als Selbstzweck verstehen. Am Ende muss es funktionieren: für Nutzer, für die Stadt, für den Betrieb. Wir kombinieren daher robuste Grundlagen (Longevity/Wellness, Hotel, Büro/Co-Working, F&B, Konferenz) mit programmatischen Elementen, die Identität stiften (Kulturproduktion, Kunst, Ausstellungen, Events, Community). Und wir testen früh mit temporären Nutzungen, bevor wir final festschreiben.

Der Betrieb ist für Investoren gedacht. Bei einem Projekt dieser Größe muss mit viel Eigenkapital gearbeitet werden, um nicht unter Zeitdruck zu geraten. Die Zeit soll ein Verbündeter sein.

Wie strukturieren Sie die Finanzierung damit das Projekt, das Sie ja in Etappen realisieren wollen, tragfähig bleibt?

Etappen sind kein Trick, sondern Risikomanagement. Wir strukturieren so, dass jede Phase eine eigene juristische Struktur sowie eine eigene wirtschaftliche Logik hat, technische Grundlagen für spätere Schritte legt und sichtbare Aktivierung schafft. Beim Veritas Park zum Beispiel fokussiert Phase 1 bis 2027 auf zentrale Gebäude, Hotelentwicklung und die ersten genehmigten Flächen. Damit entsteht früh ein Geschäftsmodell und diese schafft Stabilität, Perspektive, Kredibilität. 

Wie identifizieren Sie geeignete Fördermittel? Gerade Projekte an der Schnittstelle von Kultur, Wirtschaft und Nachhaltigkeit fallen ja gerne durch die Raster der Förderlogik.

Man muss Förderlogik übersetzen: Ein und dasselbe Projekt kann je nach Teilprojekt Kultur, Stadtentwicklung, Denkmalschutz, Energie oder Innovation sein. Wir denken in Modulen: Sanierung/Denkmalschutz, Energieinfrastruktur, öffentliche Räume, Kultur- und Bildungsbausteine. Für jedes Modul prüfen wir passende Programme – lokal, Landes-, Bundes- und EU-Ebene – und binden früh Fachleute ein, die Programme und Fristen genau kennen.

Welche Fehler sollte man hinsichtlich Fördermittel vermeiden? Wie sehen hier Ihre Tipps für Investoren aus?

Förderanträge sind sehr zeitaufwendig und können nur mit langem Atem umgesetzt werden. Am besten beauftragen Sie einen guten Ansprechpartner, der die Kommunikation mit den Behörden übernimmt.

Viele Programme scheitern am Zeitlichen: Timing, Fristen, Vorbedingungen. Eine weitere Hürde sind unsaubere Projektdefinitionen: Förderung braucht klare Ziele, klare KPIs, klare Abgrenzung. Mein Tipp: früh eine Förderlandkarte bauen, Verantwortlichkeiten definieren und Dokumentation professionell führen.

Wie begegnen Sie Regulierung (Denkmalschutz, Energieeffizienz, Bebauungsplan, Flächennutzung), damit aus Auflagen keine Blockaden werden?

Regulierung ist Teil der Gestaltung. Wir suchen früh den Dialog, nicht erst beim Konflikt. Beim Veritas Park ist der Bestand kein Hindernis, sondern Ausgangspunkt: Erhalten statt abreißen ist oft die nachhaltigste Lösung. Wenn man Energieziele ernst meint, muss man sie als System planen – darum ist die Energieversorgung ein zentrales Element, nicht ein Add-on.

Der Park ist groß genug, um Qualität statt Quantität zu priorisieren. Es geht um Optimieren statt Maximieren. Die grünen Flächen sollen erhalten bleiben und nicht zugebaut werden.

Wie beeinflussen wirtschaftliche und politische Unsicherheiten, etwa steigende Energiepreise, schlechte Infrastruktur usw. Ihre Planung?

Sie machen Planung anspruchsvoller aber auch klarer. Wenn Energiepreise schwanken, wird lokale Erzeugung und Effizienz noch wichtiger. Wenn Infrastruktur nicht perfekt ist, müssen Nutzungen so gewählt werden, dass sie auch regional tragfähig sind. Unsicherheit zwingt zur Disziplin: robuste Nutzungen, phasenweise Umsetzung, Reserven.

Die wirtschaftliche Lage und die Zinsen sind wichtig. Gegenwärtig ist die Wirtschaft schwierig, deshalb ist es eine gute Zeit zu bauen. Die Baukosten sind wieder wirtschaftlicher als vor drei Jahren. Das Timing ist sehr wichtig. Vor 10 Jahren, vor der Pandemie, wäre dieses Projekt unmöglich gewesen. Jetzt spielen viele Faktoren eine positive Rolle. Die Infrastruktur verbessert sich, die Stadt- und Regionalpolitik ist aktiv. Die Zinsen sinken.

Wie begrenzen Sie solche Risiken konkret und auf welche Frühwarnsysteme sollte man achten?

Wir begrenzen Risiken durch Phasierung, sodass nicht alles gleichzeitig ablaufen muss, flexible Flächen, bei denen die Nutzungen wechseln können, harte Due Diligence sowohl technisch, rechtlich als auch finanziell sowie schließlich Kosten– und Termincontrolling.

Welche Tipps würden Sie jungen Immobilienentwicklern und Investoren geben, die ähnliche Projekte verfolgen?

Denkt in Orten, nicht in Produkten. Startet mit dem ersten umsetzbaren Baustein, nicht mit dem perfekten Masterplan. Baut Netzwerke, bevor ihr sie braucht. Seid ehrlich zur Substanz: Bestandsprojekte belohnen Genauigkeit – und bestrafen Wunschdenken. Setzt auf eine klare Haltung. Wer Kreislaufwirtschaft sagt, muss sie auch im Detail durchziehen.

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