Mietfrei wohnen im Alter gilt als erstrebenswert, hat aber einen Haken: Oft macht nämlich die selbstgenutzte Immobilie den Großteil des privaten Vermögens aus. So bleiben Sie dennoch liquide.

Königsweg Immobilienrente?

Definitiv ein Nachteil beim Immobilienkauf: Das Kapital ist in Beton gewissermaßen fest zementiert und kann nicht so leicht versilbert werden. Was tun, um dennoch liquide zu bleiben?

Einen Königsweg aus dieser Liquiditätsfalle bietet eventuell die Immobilienrente. Diese im angelsächsischen Raum gebräuchliche Form der Alterssicherung breitet sich zögerlich auch in Deutschland aus. Doch was genau ist darunter zu verstehen?

• In der Regel wird für diese Form der Alterssicherung eine Mindestalter von 65 Jahren vorausgesetzt. Damit sichert sich der Investor auch vor einer zeitlich unkalkulierbaren Investition ab.
• Die Immobilie darf nicht oder nur gering durch andere Schulden belastet sein. Es darf kein größerer Instandhaltungsrückstau bestehen. Die Immobilie muss also gepflegt und auf einen soliden Stand sein.

Lohnt sich eine Immobilienrente?

Eine Immobilienrente oder Umkehrhypothek kann sich lohnen, um das gebunden Kapital bereits zu Lebzeiten zu verwerten. Abhängig ist diese Form der Altersvorsorge natürlich von weiteren finanziellen Möglichkeiten und verwandtschaftlicher Bindungen.

Zu empfehlen wäre eine Immobilienrente bei geringen sonstigen Einkünften im Alter. Das ist ein guter Weg, um seine Altersvorsorge aufzubessern und eine steuerschonende Alternative.

Steuern zahlen Sie nur beim Verkauf

Bei der Immobilienrente sind die Rentenzahlungen beim Verkäufer nur mit dem günstigen Ertragsanteil zu versteuern.

Ein Beispiel: Mit 65 Jahren verkauft der Eigentümer seine Immobilie und erhält eine zusätzliche Rente in Höhe von 500 € im Monat (6.000 €/Jahr). Der Ertragsanteil beträgt in dem Fall 18%, denn zu Beginn der Rentenzahlung war der bisherige Eigentümer 65 Jahre alt.

Was bedeutet das?

Das bedeutet wiederum: Von den zugeflossenen 6.000 € müssen nur 1.080 € versteuert werden. 4.920 € werden steuerfrei eingenommen.

Bei der Auszahlung der Umkehrhypothek zu Lebzeiten ist steuerlich nichts weiter zu beachten. Die Auszahlung ist steuerfrei, da es sich de facto um ein reines Darlehen handelt.

Aber auch in Hinblick auf die Erbschaftsteuer lässt sich mit der Immobilienrente Geld sparen.

Der Trick mit dem Pflegegeld

Gerade wenn keine nahen Verwandten mehr leben, fällt bei der Erbschaft für Nichten und Neffen eine enorm hohe Erbschaftsteuer an.

Verkaufen Sie jedoch zu Lebzeiten das Objekt und unterstützen Sie Ihre Verwandten bereits zu Lebzeiten (zum Beispiel als Zahlung von Pflegegeld) erhalten Sie bereits zu Lebzeiten die angemessene Dankbarkeit.

Pflegegeld unter Umständen steuerfrei

Der Clou dabei ist: Bei Zahlung eines Pflegegeldes ist dieses unter bestimmten Voraussetzungen und bis zu einer bestimmten Höhe steuerfrei.

Bei der Umkehrhypothek mindert das aufgenommene Darlehen die erbschaftsteuerliche Belastung für die Erben. Die Darlehenshöhe wird vom Wert der Immobilie abgezogen.

Was ist die Immobilenrente eigentlich genau?

Bei der Immobilienrente verkauft zu Lebzeiten, der Eigentümer oder die Eigentümer das Haus an einen institutionellen Investor oder privaten Anleger gegen die Zahlung einer Rente.

Der Clou hierbei ist: Der/die Eigentümer müssen nicht die Koffer packen und das vertraute Wohnumfeld verlassen. Mit dem Verkauf verbunden ist die Eintragung eines lebenslangen Wohnrechts. Das Haus kann also weiter genutzt werden.

Wie funktioniert das?

Für die Eigentumsübertragung zahlt der neue Eigentümer eine Rente an den oder die Verkäufer. Die Rente richtet sich dabei nach dem Verkehrswert des Hauses. Der Verkehrswert ist der geschätzte Veräußerungspreis für das Objekt.

Doch dieser Preis wird nicht abgezinst als Rentenbarwert ausgezahlt! Von dem Wert der Immobilie muss noch der Wert des Wohnrechtes abgezogen werden.

Vor- und Nachteile

So schön die weitere Nutzung durch den bisherigen Eigentümer für diesen ist, so unschön ist die selbe Nutzung für den neuen Eigentümer! Dieser ist ja bis zum Ableben von der Nutzung ausgeschlossen! Und dieser Ausschluss mindert de facto seine Rendite an dem Objekt.

Der Wert des abzuziehenden Wohnrechts ist vom Alter der bisherigen Eigentümer zum Zeitpunkt der Immobilienübertragung abhängig.

Abhängig vom Alter

Auch das macht Sinn. Je jünger die bisherigen Eigentümer beim Verkauf sind, desto länger wird der neue Eigentümer von der Nutzung ausgeschlossen.

Die Immobilienrente kann aber auch über eine sogenannte verbundene Leibrente gezahlt werden. In dem Fall wird solange die Rente gezahlt bis der letzte von zwei Eigentümern gestorben ist. Auch das Wohnrecht läuft bis zum Ableben der zweiten Person.

Geld bekommen und Eigentümer bleiben?

Geld bekommen und dennoch Eigentümer bleiben? Das funktioniert mit der sogenannten Umkehrhypothek. In dem Fall erhält der Eigentümer einmalig einen Betrag. Dieser Betrag wird als Darlehen gezahlt.

Es ändern sich also keine Eigentumsverhältnisse. Als Sicherheit dient die Immobilie. Das ausgezahlte Darlehen und die anfallenden Zinsen werden angesammelt. Stirbt jetzt der Eigentümer ist das Darlehen fällig und wird aus dem Verkauf des Objektes getilgt.

Die Erben

Ein überschüssiger Betrag steht den Erben zu. Soll das Haus im Familienbesitz verbleiben? Auch das ist möglich. In dem Fall muss das Darlehen aus anderen Quellen getilgt werden. Die Höhe des Darlehens richtet sich ebenfalls nach dem Wert des Hauses und wird in Höhe von ca. 25% des Verkehrswertes ausgezahlt.

Die Höhe ist deshalb so gering, weil zu Lebzeiten keine Raten gezahlt werden und die nicht gezahlten Zinsen den später zurückzuzahlenden Darlehensbetrag entsprechend erhöhen.

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